Pour nous éclairer sur les différentes garanties couvrant l’accédant ou l'investisseur dans un bien immobilier en construction. Nous avons recueilli les propos de la maison de l'investisseur concernant les différentes garanties d'achèvement.

La maison de l’investisseur

Une opération immobilière en VEFA, c'est une Vente en État Futur d’Achèvement, que l’on appelle aussi communément vente sur plan étant donné que lors de la signature, en général, la construction n’a pas encore démarré. Lors d'une acquisition en VEFA, il est très important de se poser la question des garanties protégeant l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur-vendeur du bien acheté. Les garanties d’achèvement sont une obligation légale qui doit être présentée à l’acquéreur lors de la signature.

Quelles sont les différents types de garanties ?

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Les garanties d’achèvement garantissent au futur propriétaire que même si le promoteur fait banqueroute, le projet immobilier arrivera à son terme, c’est-à-dire à l’achèvement de l’immeuble. Il existe 2 types de garanties d’achèvement : la garantie intrinsèque et la garantie extrinsèque. L’une ou l’autre est obligatoire en amont de la signature de l’acte notarié: acte authentique de vente. La maison de l’investisseur s’engage fortement pour le respect de cette obligation légale auprès de l’ensemble de ses partenaires promoteurs immobiliers.

Qu'est-ce que la garantie intrinsèque ?

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Plus spécifiquement, la garantie intrinsèque n’est pas délivrée par un organisme d’assurance contre les risques. En effet, la garantie intrinsèque d’achèvement du logement neuf est plus un état de fait au moment de la vente. Cette garantie intrinsèque existe de part l’état d’avancement des travaux au moment de la signature et de part la preuve fait par le promoteur de sa solvabilité pour assurer le financement du reste des travaux de construction.

Quelles sont les conditions d'application prévues par la loi?

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Les conditions d’application de cette garantie sont très spécifiques. Le promoteur pourra fournir une garantie intrinsèque dans l’une des situations suivantes : soit après avis d’expert, le bien est mis hors de l’eau c'est-à-dire que la toiture de l’immeuble est posée et que parallèlement, le bien n’est grevé d’aucune hypothèque ou privilège. Soit les fondations de l’immeuble sont achevées et le promoteur–vendeur peut justifier d’un niveau suffisant de ses fonds propres pour assurer la bonne fin de la construction, c’est-à-dire une trésorerie s'élevant à entre 60 et 75% du prix de cession final, en fonction des cas.

Quelles sont ses limites ?

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Le dispositif législatif encadrant les opérations immobilières est très dense et protecteur pour l’acquéreur. Dans la plupart des cas, les opérations immobilières aboutissent de manière satisfaisante pour les deux parties : promoteurs-vendeurs et acquéreurs. La garantie intrinsèque se base sur des études statistiques et des modèles financiers éprouvés qui permettent d’estimer que lors que l’avancement du chantier a atteint les différents niveaux expliqués plus hauts, le risque de non-achèvement de l’ouvrage est très limité. Cependant, il est des circonstances exceptionnelles, principalement d’ordre climatique qui peuvent décupler les coûts de construction et compromettre l’achèvement du projet.

A quoi faut-il être vigilant au moment de la signature ?

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Dans le cadre d’une opération immobilière, il convient de bien vérifier l’ensemble des engagements que l’on prend ainsi que les modes de couvertures des risques tout en gardant à l'esprit qu'il n’existe pas d’opération financière avec un risque zéro. Il s'agit déjà de vérifier la santé financière du promoteur, ce dont se charge La maison de l’investisseur par exemple, grâce à son expertise en termes de diagnostic financier. Deuxième point, il faut s'intéresser aux différents experts chargés d’estimer la faisabilité du projet et qui estiment que le promoteur peut désormais fournir une garantie intrinsèque. Au moment de la signature le type de garantie d’achèvement doit donc avoir été déterminé, il s’agit d’un élément obligatoire.

Peut-on choisir sa compagnie d'assurance ?

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Comme expliqué précédemment, la garantie d’achèvement intrinsèque est fournie par le vendeur et non par un organisme de mutualisation des risques.

Peut-on faire jouer la concurrence ?

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Cette garantie est intrinsèque au bien vendu et à la solvabilité du vendeur.

Qu'est-ce que la garantie extrinsèque ?

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C’est le cas le plus répandu, la garantie d’achèvement est extrinsèque lorsqu’elle est délivrée par une banque ou un établissement de cautionnement à un promoteur. En échange du paiement de la prime d’assurance, les promoteurs se couvrent contre le risque de non achèvement de leur chantier. Si le promoteur se retrouve dans l’incapacité de payer les différents corps de métier au fur et à mesure de l’avancement des travaux, c’est le garant qui à l'obligation d'apporter les sommes nécessaires.

Comment fonctionne-t-elle ?

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En cas de défaillance du promoteur, deux cas de figure sont possibles. Si une ouverture de ligne de crédit par un organisme garant a été opérée, celui-ci doit verser les fonds au vendeur ou payer directement les frais aux différents prestataires. D’un autre côté si l'on se trouve dans le cadre d’un contrat de cautionnement, le garant s’engage solidairement avec le promoteur pour verser les sommes indispensables pour terminer les travaux de construction. Dans cette situation, le garant n’a aucune obligation de diriger les travaux et un maître d’ouvrage doit être désigné par l’acquéreur.

Quelles sont ses limites ?

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La garantie extrinsèque va permettre en cas de défaillance du promoteur de mener à bien les travaux de construction et de tout de même livrer l’immeuble aux acquéreurs. Il s’agit d’une garantie solide d’achèvement qui permet d’envisager la construction sereinement. En général, les promoteurs partenaires de la maison de l'investisseur présentent cette garantie.

A quoi faut-il être vigilant au moment de la signature ?

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Au moment de la signature il convient pour les acquéreurs de bien noter les parties prenantes en cas de défaillance du promoteur. Ainsi, il faut faire particulièrement attention au nom de l’organisme garant et à la procédure prévue dans le cadre de ce scénario. Savoir dans quel cas de figure l’on se situe : organisme garant ou convention de cautionnement. Cela permettra de ne pas se retrouver en situation d’improvisation si un problème de cet ordre survient.

Peut-on choisir sa compagnie d'assurance ?

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Il existe différents établissements spécialisés dans cette garantie : des établissements financiers, des banques, des sociétés de caution mutuelle ou encore des sociétés d'assurance. Les promoteurs travaillent en général en partenariat avec une compagnie d’assurance sur plusieurs projets de construction.

Pour en savoir plus sur la maison de l'investisseur

• Interview Avenir et innovation "La maison de l'investisseur réinvente le métier de courtier"
• Article pba "Coût d'une maison BBC / la maison de l'investisseur"